Α.-
Ειδικά θέματα αναπροσαρμογής μισθώματος
1.- Το πρώτο
ειδικό ζήτημα που θα αναπτυχθεί είναι αν η οικονομική κρίση που επικρατεί στη
χώρα μας επίσημα από τον Απρίλιο του έτους 2010 (ουσιαστικά από τα τέλη του
2008) αποτελεί, αφ΄ εαυτής ή με
πρόσθετους όρους, γεγονός απρόβλεπτο και έκτακτο ως προϋπόθεση του άρθρου 288
(αντικειμενική καλή πίστη στην εκπλήρωση των παροχών, αφού ληφθούν
συμπληρωματικά υπόψη τα συναλλακτικά ήθη) ή του άρθρου 388 ΑΚ (δικαιοπρακτικό
θεμέλιο), που μπορεί να οδηγήσει σε δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η
πρόσφατη απόφαση 763/16.12.2016 (αδημ.) δέχεται ότι η πρωτοφανής οικονομική
κρίση που έπληξε τη χώρα από το 2009 και εφεξής (με λεπτομερή παράθεση μάλιστα
οικονομικών στοιχείων πριν και μετά την κρίση), επηρέασε την εμπορική κίνηση
και την αξία των ακινήτων με αποτέλεσμα να δεχθεί ως εύλογη, με βάση το άρθρο
288 ΑΚ (και όχι το άρθρο 388 ΑΚ, αφού θεωρεί ότι η οικονομική κρίση αυτή δεν
αποτελεί έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός, ομοίως και η ΑΠ 320/2016, δημ.NOMOS και Εφ.Αθ
159/2015, Εφ.ΑΔ 2015,225) και με επιχείρημα και από την αυτόματη μείωση των
μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο κατά τα άρθρα 21 Ν. 4002/2011 και 2 Ν.
4081/2012, τη μείωση του μισθώματος σε πολυεθνική εταιρεία ηλεκτρονικών ειδών, με
έδρα στη Γερμανία κατά ποσοστό 20% (αφορά μεγάλο οικόπεδο και κτίριο, στη
Θεσ/νίκη, με χρόνο σύναψης της μίσθωσης στις 18.5.2004). Εξ άλλου, η απόφαση
του ΑΠ 998/2014 (Χρ.ΙΔ 2014,742) δέχεται γενικά, χωρίς άλλες προϋποθέσεις, ότι
η πρωτοφανής οικονομική κρίση και η επιβολή αυστηρών μέτρων λιτότητας
(δημοσιονομικών και φορολογικών) με τις
αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής κοινωνίας
αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ
(στην ίδια απόφαση γίνεται επίκληση και του αρ. 288 ΑΚ), εφόσον δεν ήταν
δυνατόν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες.
Στην περίπτωση αυτή πρέπει να
τονιστεί ότι επρόκειτο για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στην Καρδίτσα ,
με χρόνο σύναψης της μίσθωσης πριν από την οικονομική κρίση, στις 1.12.2008.
Αντίθετα, η ΑΠ 1592/2014 (δημ. ΝΟΜΟS), δεν αρκείται στην αναφορά μόνο της οικονομικής
κρίσης και των αυστηρών μέτρων λιτότητας για τη θεμελίωση δικαιώματος αναπροσαρμογής
του μισθώματος, κατά το άρθρο 388 ΑΚ, αλλά απαιτεί πρόσθετα στοιχεία που πρέπει
να αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής. Συγκεκριμένα αναφέρεται στην απόφαση
αυτή ότι η οικονομική κρίση θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες
συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση
των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις
προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την
επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το
ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις
συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει
σύναψη σύμβασης που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (στο ιστορικό της
υπόθεσης πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση ζαχαροπλαστείου στη Μύκονο, από
1.11.2007). Η ίδια άποψη (με αναφορά και του αρ. 288 ΑΚ) υποστηρίζεται και από
την Εφ.Θεσ. 341/2014, (ΕλλΔνη 2014, 1469), κατά την οποία δεν αρκεί η γενική
οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και
φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των
καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, η μείωση
της τιμής των ακινήτων γενικότερα και των καταστημάτων ειδικότερα δεν αποτελούν
γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία
είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις
σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας , αλλά
πρέπει προς τούτο να συντρέχουν και οι λοιπές πιο πάνω προϋποθέσεις (όμοιες και
οι Εφ.Πειρ. 87/2014, 448/2015 και Εφ.Θεσ. 401/2016 ,αδημ).
Η άποψη αυτή, ότι
δεν αρκεί μόνο η επίκληση της γενικής οικονομικής κρίσης και η λήψη αυστηρών
μέτρων λιτότητας, αλλά απαιτείται και η εκτίμηση των οικονομικών και λοιπών
συνθηκών, είναι ορθή, διότι ενδέχεται στη συγκεκριμένη περίπτωση, παρά την
οικονομική κρίση, λόγω των γενικότερων συνθηκών να μην έχει διαταραχθεί η
ισορροπία παροχής –αντιπαροχής (σε περιοχές
που δεν έχουν πληγεί σημαντικά από την κρίση και επιχειρήσεις που παρά
την κρίση αυτή εξακολουθούν να έχουν
μεγάλους τζίρους). Περαιτέρω, πρέπει να επισημανθεί ότι στις περιπτώσεις που η
οικονομική κρίση δεν ήταν απρόβλεπτο και έκτακτο γεγονός (αφορά κυρίως μισθώσεις
που συνάφθηκαν μετά τον Απρίλιο του 2010)
και επομένως δεν μπορεί η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος να στηριχθεί
στο άρθρο 388 ΑΚ, μπορεί να στηριχθεί στη γενικότερη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ
(και επί προβλεφθείσας από τα μέρη μεταβολής των συνθηκών) που δεν έχει την προϋπόθεση αυτή και
ερευνάται με βάση τη διάταξη αυτή, αν επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης
μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες
συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ιδίου μισθώματος να είναι
αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και
να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αναπροσαρμογή
αυτού (ΑΠ 293/1992, ΕλλΔνη 34,1293, Εφ.Θεσ. 341/2014, ο.π).
