"ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ - ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΔΗΜΟΣΙΟΥ" (ΗΜΕΡΙΔΑ Δ.Σ. ΠΑΤΡΩΝ , Πάτρα 10.3.2017). [ΑΝΤΩΝΙΟΥ Κ. ΑΛΑΠΑΝΤΑ, ΠΡΟΕΔΡΟΥ ΠΡΩΤΟΔΙΚΩΝ, ΠΡΟΙΣΤΑΜΕΝΟΥ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟΥ ΠΑΤΡΩΝ, Δ.Ν]

          Α.- Ειδικά θέματα αναπροσαρμογής μισθώματος

1.- Το πρώτο ειδικό ζήτημα που θα αναπτυχθεί είναι αν η οικονομική κρίση που επικρατεί στη χώρα μας επίσημα από τον Απρίλιο του έτους 2010 (ουσιαστικά από τα τέλη του 2008) αποτελεί,  αφ΄ εαυτής ή με πρόσθετους όρους, γεγονός απρόβλεπτο και έκτακτο ως προϋπόθεση του άρθρου 288 (αντικειμενική καλή πίστη στην εκπλήρωση των παροχών, αφού ληφθούν συμπληρωματικά υπόψη τα συναλλακτικά ήθη) ή του άρθρου 388 ΑΚ (δικαιοπρακτικό θεμέλιο), που μπορεί να οδηγήσει σε δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η πρόσφατη απόφαση 763/16.12.2016 (αδημ.) δέχεται ότι η πρωτοφανής οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα από το 2009 και εφεξής (με λεπτομερή παράθεση μάλιστα οικονομικών στοιχείων πριν και μετά την κρίση), επηρέασε την εμπορική κίνηση και την αξία των ακινήτων με αποτέλεσμα να δεχθεί ως εύλογη, με βάση το άρθρο 288 ΑΚ (και όχι το άρθρο 388 ΑΚ, αφού θεωρεί ότι η οικονομική κρίση αυτή δεν αποτελεί έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός, ομοίως και η ΑΠ 320/2016, δημ.NOMOS και Εφ.Αθ 159/2015, Εφ.ΑΔ 2015,225) και με επιχείρημα και από την αυτόματη μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο κατά τα άρθρα 21 Ν. 4002/2011 και 2 Ν. 4081/2012, τη μείωση του μισθώματος σε πολυεθνική εταιρεία ηλεκτρονικών ειδών, με έδρα στη Γερμανία κατά ποσοστό 20% (αφορά μεγάλο οικόπεδο και κτίριο, στη Θεσ/νίκη, με χρόνο σύναψης της μίσθωσης στις 18.5.2004). Εξ άλλου, η απόφαση του ΑΠ 998/2014 (Χρ.ΙΔ 2014,742) δέχεται γενικά, χωρίς άλλες προϋποθέσεις, ότι η πρωτοφανής οικονομική κρίση και η επιβολή αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) με τις  αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής κοινωνίας αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ (στην ίδια απόφαση γίνεται επίκληση και του αρ. 288 ΑΚ), εφόσον δεν ήταν δυνατόν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες. 

Στην περίπτωση αυτή πρέπει να τονιστεί ότι επρόκειτο για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στην Καρδίτσα , με χρόνο σύναψης της μίσθωσης πριν από την οικονομική κρίση, στις 1.12.2008. Αντίθετα, η ΑΠ 1592/2014 (δημ. ΝΟΜΟS), δεν αρκείται στην αναφορά μόνο της οικονομικής κρίσης και των αυστηρών μέτρων λιτότητας για τη θεμελίωση δικαιώματος αναπροσαρμογής του μισθώματος, κατά το άρθρο 388 ΑΚ, αλλά απαιτεί πρόσθετα στοιχεία που πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο της αγωγής. Συγκεκριμένα αναφέρεται στην απόφαση αυτή ότι η οικονομική κρίση θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (στο ιστορικό της υπόθεσης πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση ζαχαροπλαστείου στη Μύκονο, από 1.11.2007). Η ίδια άποψη (με αναφορά και του αρ. 288 ΑΚ) υποστηρίζεται και από την Εφ.Θεσ. 341/2014, (ΕλλΔνη 2014, 1469), κατά την οποία δεν αρκεί η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, η μείωση της τιμής των ακινήτων γενικότερα και των καταστημάτων ειδικότερα δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας , αλλά πρέπει προς τούτο να συντρέχουν και οι λοιπές πιο πάνω προϋποθέσεις (όμοιες και οι Εφ.Πειρ. 87/2014, 448/2015 και Εφ.Θεσ. 401/2016 ,αδημ). 

Η άποψη αυτή, ότι δεν αρκεί μόνο η επίκληση της γενικής οικονομικής κρίσης και η λήψη αυστηρών μέτρων λιτότητας, αλλά απαιτείται και η εκτίμηση των οικονομικών και λοιπών συνθηκών, είναι ορθή, διότι ενδέχεται στη συγκεκριμένη περίπτωση, παρά την οικονομική κρίση, λόγω των γενικότερων συνθηκών να μην έχει διαταραχθεί η ισορροπία παροχής –αντιπαροχής (σε περιοχές  που δεν έχουν πληγεί σημαντικά από την κρίση και επιχειρήσεις που παρά την κρίση  αυτή εξακολουθούν να έχουν μεγάλους τζίρους). Περαιτέρω, πρέπει να επισημανθεί ότι στις περιπτώσεις που η οικονομική κρίση δεν ήταν απρόβλεπτο και έκτακτο γεγονός (αφορά κυρίως μισθώσεις που συνάφθηκαν μετά τον Απρίλιο του 2010)  και επομένως δεν μπορεί η αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος να στηριχθεί στο άρθρο 388 ΑΚ, μπορεί να στηριχθεί στη γενικότερη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ (και επί προβλεφθείσας από τα μέρη μεταβολής των συνθηκών)  που δεν έχει την προϋπόθεση αυτή και ερευνάται με βάση τη διάταξη αυτή, αν επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ιδίου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αναπροσαρμογή αυτού (ΑΠ 293/1992, ΕλλΔνη 34,1293, Εφ.Θεσ. 341/2014, ο.π).

2.- Ο υπερήμερος οφειλέτης –μισθωτής, μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος , κατ΄ άρθρο 388 ή 288 ΑΚ; Δηλαδή, η υπερημερία του οφειλέτη συνιστά αρνητική προϋπόθεση της αγωγής αυτής; το ζήτημα αυτό είναι αμφισβητούμενο. Κατά την (μάλλον) κρατούσα άποψη (βλ. Εφ.Θεσ. 199/2015, ΕλλΔνη 2015, 789), ο υπερήμερος οφειλέτης- μισθωτής που  από υπαιτιότητά του καθυστερεί την πληρωμή του μισθώματος κατά τον χρόνο μεταβολής των συνθηκών, δεν μπορεί να επικαλεστεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, διότι η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερη­μερίας του τον βαρύνει (κατ΄άρθρο 344 εδ.β ΑΚ), δεδομένου ότι οι διατάξεις αυτές στηρίζονται στην καλή πίστη και προστατεύουν μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο οφειλέτη (όμοιες και οι Μ.Πρ.Θεσ. 14206/2015, ΕλλΔνη 2016, 1692  , Μ.Πρ.Αθ. 1863/2014, Εφ.Α.Δ 2015,130, από τη θεωρία με την άποψη αυτή οι Παπαδάκης, Εγχ.Εμπ.Μισθ, 2014, π.αρ 515, Σακκέτας εις ΕρμΑΚ υπό το άρθρο 388 π.αρ 58, Παπανικολάου άρθρο εις ΝοΒ 31,952 επ. και Σπυριδάκης, άρθρο εις ΝοΒ 26,1016 επ). Αντίθετα, η Εφ.Θεσ. 12/2014 (Αρμ. 2015, 21) δέχθηκε την άσκηση αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος και από τον υπερήμερο οφειλέτη, χωρίς όμως να αναφέρει σχετικά επαρκή αιτιολογία. Από τη θεωρία ο Σταθόπουλος (Γεν.Ενοχ. 2004, παρ.22, π.αρ 28) δέχεται ότι η ΑΚ 344 εδ. 2 επιρρίπτει στον υπερήμερο οφειλέτη μόνο τον κίνδυνο της οφειλόμενης παροχής (π.χ. καταστροφή της, χειροτέρευση κ.λπ.). Άλλοι κίνδυνοι και ειδικότερα ο κίνδυνος της αντιπαροχής και ο σχετικός με αυτόν παραπέρα κίνδυνος από την ανατροπή της ισορροπίας παροχής και αντιπαροχής (τον οποίο αντιμετωπίζει η ΑΚ 388) δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της ΑΚ 344 εδ. β. Επομένως ο υπερήμερος οφειλέτης δεν εμποδίζεται κατ’ αρχήν από τη διάταξη αυτή να επικαλεστεί την προστασία από τις διατάξεις των άρθρων  388 ΑΚ ή και την ΑΚ 288. Παρόμοια αιτιολογία και από τον Μιχαηλίδη-Νουάρο (Ενοχ.Δ, σελ. 217-8), κατά τον οποίο ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα προστασίας του 388 ΑΚ και αν ακόμα είχε περιέλθει σε υπερημερία, ήδη προ της μεταβολής των συνθηκών, διότι κατά το πνεύμα του νόμου ο υπερήμερος οφειλέτης πρέπει να υφίσταται τις συνήθεις συνεπείας της υπερημερίας και όχι αυτές που ανάγονται σε έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα (υπερ της άποψης αυτής και οι Π. Φίλιος και Αστ. Γεωργιάδης). Τέλος, ο Μπαλής (Γεν.Ενοχ,311) δέχεται ότι στο άρθρο 388 ΑΚ δεν γίνεται διαστολή, αν η μεταβολή των συνθηκών επήλθε προ πάσης υπερημερίας του οφειλέτη, ή αν εχώρησε κατά τη διάρκεια της υπερημερίας του και συνεπώς πρέπει να δεχθούμε ότι το άρθρο 388 ΑΚ έχει εφαρμογή και όταν η μεταβολή επήλθε διαρκούσης της υπερημερίας του οφειλέτη .Η άποψη του Ι. Κατρά (στην ΕλλΔνη 2016, 1699), με βάση την αιτιώδη συνάφεια,  κατά τη διάταξη του άρθρου 344 εδ. β΄ ΑΚ [ «Ο οφειλέτης κατά τη διάρκεια της υπερημερίας ευθύνεται για κάθε αμέλεια. Ευθύνεται επίσης για τα τυχαία γεγονότα, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν και αν η παροχή εκπληρωνόταν έγκαιρα»]. Ειδικότερα, από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι ο οφειλέτης ευθύνεται για τα τυχηρά, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν κι αν η παροχή εκπληρωνόταν εγκαίρως. Δηλαδή ο νόμος παρεμβάλλει (έστω και αρνητικά) ανάμεσα στην υπερημερία του οφειλέτη και τη ζημία, την ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας. Αν δεν υπάρχει αυτή η αιτιώδης συνάφεια, δεν επιτείνεται η ευθύνη του οφειλέτη. Επομένως, ο υπερήμερος οφειλέτης δεν δικαιούται να ζητήσει την προστασία των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, μόνον αν η υπερημερία του τελεί σε αιτιώδη συνάφεια προς την επελθούσα μεταβολή, με την έννοια ότι αν δεν είχε λάβει χώρα η υπερημερία θα είχε αποφευχθεί η ζημία του.

3.- Δικαίωμα αναπροσαρμογής δικαιούται να ζητήσει τόσο ο μισθωτής, όσο και ο εκμισθωτής. Αντίθετα, ο εγγυητής στην καταβολή των μισθωμάτων (στην πράξη συνήθως το φυσικό πρόσωπο που ελέγχει την μισθώτρια εταιρεία)  δεν νομιμοποιείται ενεργητικά στην άσκηση αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος κατά τα άρθρα 288, 388 ΑΚ, αφού δεν είναι υποκείμενο της έννομης σχέσης της μίσθωσης (ΑΠ 388/2002, ΕλλΔνη 44,477). Κατά την κρατούσα άποψη η αποζημίωση χρήσης δεν υπόκειται σε αναπροσαρμογή , διότι δεν αποτελεί κατά κυριολεξία μίσθωμα, αλλά αποζημίωση που προβλέπεται ειδικά στο  άρθρο 601 ΑΚ προς όφελος του εκμισθωτή (ΑΠ 1307/2013, ΕλλΔνη 2014,411, Εφ.Πειρ. 561/2015, NOMOS, αντίθετα, Εφ.Αθ 2139/1992, ΕΔΠ 1994,266).

4. Οι διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ αποτελούν διατάξεις αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται παραίτηση από αυτές (ΑΠ 334/2015, ΑΠ 304/2014, NOMOS). Δεν αποτελεί, όμως, παραίτηση του οφειλέτη από την παρεχομένη σ’ αυτόν με το άρθρο 388  ΑΚ προστασία, η πλαισίωση της αμφοτεροβαρούς σύμβασης με ειδική συμφωνία, με την οποία προβλέπεται ειδικώς η επέλευση μελλοντικής συγκεκριμένης μεταβολής, δυνάμενης να επέλθει από συγκεκριμένους λόγους και συνομολογείται η ανάληψη από κάποιο συμβαλλόμενο του κινδύνου από τη μεταβολή αυτή, διότι αληθώς με την ειδική αυτή συμφωνία (που κατατείνει στον τονισμό της αστικής ευθύνης του οφειλέτη και δεν αντίκειται στην καλή πίστη), αίρεται το απρόβλεπτο ως απαραίτητη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ και παρέχεται στον οφειλέτη η δυνατότητα έγκαιρης κάλυψής του έναντι συγκεκριμένου μελλοντικού κινδύνου (ΑΠ 1225/2015, ΝΟΜΟS, ρήτρα στη σύμβαση ότι τα συμφωνηθέντα ποσοστά ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος από 10-15% ανάλογα με το μισθωτικό έτος  θα εξακολουθήσουν να ισχύουν και δεν θα μειωθούν ακόμη και σε περίπτωση αλλαγής  των οικονομικών συνθηκών). Στην περίπτωση πάντως αυτή μπορεί διορθωτικά να επέμβει η γενική διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ , όταν η παροχή για το ένα μέρος είναι υπερβολικά δυσανάλογη και η εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση της παροχής συνιστά, κατά τα προαναφερόμενα, συμπεριφορά αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές (ΑΠ 334/2015, NOMOS).

5.- Το ζήτημα, αν το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τα άρθρα 288, 388 ΑΚ είναι διαιρετό ή αδιαίρετο (σημαντικό θέμα και για τον καθορισμό απλής ή αναγκαστικής ομοδικίας αντίστοιχα) είναι αμφισβητούμενο, με κρατούσα πάντως την πρώτη άποψη. Κατά την άποψη αυτή (ΑΠ 302/2014, Χρ.ΙΔ 2014, 678, ΑΠ 1746/2006, ΕΔΠ 2006,341, ΑΠ 1129/2004, ΕλλΔνη 46,154, Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2016, σελ.150) η διαιρετότητα του δικαιώματος αυτού στηρίζεται στα επιχειρήματα ότι οι καρποί του κοινού πράγματος (όπως τα μισθώματα) είναι αυτόνομα οικονομικά αγαθά που έχουν αποσπαστεί από τη διαχείριση του όλου –κοινού πράγματος και ανήκουν στον καθένα από τους κοινωνούς και ότι το μίσθωμα αφορά σε χρηματική , δηλ. διαιρετή παροχή και επομένως κάθε κοινωνός (μισθωτής ή εκμισθωτής) μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος ανάλογα με την ιδανική του μερίδα (αρ. 480 ΑΚ).  Αντίθετα (ΑΠ 1020/2003, Παπαδάκης, ο.π, π.αρ 391 επ), το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι αδιαίρετο, με βάση και το δικαίωμα χρήσης του μισθίου που είναι αδιαίρετο, το δικαίωμα αυτό είναι πράξη διαχείρισης (ΑΚ 789 από την πλειοψηφία) και όχι διάθεσης του κοινού και δεν μπορεί ο κάθε κοινωνός να δρα μεμονωμένα, να ασκεί την αγωγή αυτή και να επιτυγχάνει διαφορετικό μίσθωμα από τους λοιπούς κοινωνούς. Eξ άλλου, κατά την ΑΠ 661/2013 (ΝοΒ 2014,889) υπάρχει αναγκαστική ομοδικία στη δίκη για αναπροσαρμογή μισθώματος, αφού η διαφορά επιδέχεται ενιαία ρύθμιση (αρ. 76 παρ.1 ΚΠολΔ), χωρίς όμως να υπεισέρχεται στο διαιρετό ή μη του δικαιώματος αυτού (όμοια και η Εφ.Θεσ. 401/2016, ο.π).

6.- Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τα άρθρα 288, 388 ΑΚ είναι διαπλαστικό και ασκείται με σχετική διαπλαστική αγωγή ή ανταγωγή (και όχι με ένσταση) και την έκδοση σχετικής τελεσίδικης διαπλαστικής δικαστικής απόφασης (που δεν κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή ούτε οφείλεται δικαστικό ένσημο) και η αναπροσαρμογή ισχύει από το χρόνο επίδοσης της αγωγής και όχι αναδρομικά , ακόμα και αν είχε συμφωνηθεί κάτι τέτοιο (ΑΠ 763/2016, ο.π, Εφ.Αθ 5440/2003, ΕλλΔνη 46,262). Σε περίπτωση παραίτησης από τη διαπλαστική αυτή αγωγή ή απόρριψης της για τυπικούς λόγους (λ.χ αοριστία) και άσκηση νέας, η αναπροσαρμογή υπολογίζεται από την άσκηση της πρώτης,  κατ΄ εφαρμογή του άρθρου 263 ΑΚ (ΑΠ 2045/2006 ΕλλΔνη 48,1420, αντίθετα  δεν ανατρέχει στον χρόνο άσκησης της προηγούμενης , αλλά της νέας αγωγής, Εφ.Αθ 8902/2003). Περαιτέρω, σε περίπτωση που έχει προκαταβληθεί το αρχικό μίσθωμα πριν από την τελεσίδικη αναπροσαρμογή του στο μικρότερο ποσό, ο μισθωτής δικαιούται να απαιτήσει την επιστροφή της διαφοράς μεταξύ του μισθώματος που προκατέβαλε και του αναπροσαρμοσμένου μικρότερου μισθώματος ως αχρεωστήτως καταβληθέντος, κατά τα άρθρα 904 και 912 παρ.1 ΑΚ και μάλιστα μπορεί να σωρεύσει στην αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος το σχετικό αυτό καταψηφιστικό αίτημα, κατά τα άρθρα 69 παρ.1 περ.δ και 218 παρ.1  ΚΠολΔ (ΑΠ 1174/2015, NOMOS). Κατά την κρατούσα άποψη τόκοι οφείλονται από την επίδοση της τελεσίδικης απόφασης, αφού τότε καθίσταται ληξιπρόθεσμη η οφειλή (ΑΠ 387/2002, ΕλλΔνη 44,479, αντίθετα από την επίδοση της αγωγής Εφ.Αθ 6599/1994, ΕλλΔνη 36,1618). Σε κάθε περίπτωση ο μισθωτής μπορεί να συμψηφίσει την απαίτηση του κατά του εκμισθωτή για επιστροφή της ως άνω διαφοράς , με μελλοντικά μισθώματα κατ΄άρθρο 440 ΑΚ (Μ.Εφ.Θεσ. 336/2015, NOMOS).

7.- Το επόμενο ζήτημα είναι πως υπολογίζεται και επιδικάζεται από το Δικαστήριο το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα. Κατά την Ολ.ΑΠ 3/2014 (και τις ως άνω  ΑΠ 763/2016, 320/2016, 998/2014), η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση των δύο σκελών της αναπροσαρμογής, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του ελευθέρου - για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου. Αν μεταξύ των δύο αυτών σκελών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται αυτή, αλλά πρέπει επί πλέον το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Δηλαδή, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Με την ίδια απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014), κρίθηκε το αμφισβητούμενο έως τότε ζήτημα, τι γίνεται με τον όρο αναπροσαρμογής του μισθώματος στο μισθωτήριο της επίδικης μίσθωσης, διατηρείται (έτσι παλαιότερα οι ΑΠ 258/1986, ΕλλΔνη 28,1421, Εφ.Αθ 3155/2001, ΕΔΠ 2004,68)  ή αίρεται. Ειδικότερα, κρίθηκε κατά πλειοψηφία, ότι εφόσον πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, εφεξής (και από το χρόνο επίδοσης της αγωγής) η συμφωνία καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορη πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του Π.Δ 34/1995 (75% του δείκτη τιμών καταναλωτή κατά το μήνα αναπροσαρμογής). 

Β. ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΗΜΟΣΙΟΥ. ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ & ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ

    

1.- Οι διατάξεις του Π.Δ 34/10-2-1995 εφαρμόζονται και στις μισθώσεις ακινήτων, που καταρτίζονται με ΝΠΔΔ, ως εκμισθωτή, υπό την προϋπόθεση ότι οι μισθώσεις αυτές εμπίπτουν στις διατάξεις των άρθρων 1,  2 και 3 αυτού  διότι το Π.Δ αυτό, σε σχέση με τις προστατευόμενες μισθώσεις επαγγελματικής στέγης, περιέχει ειδική ρύθμιση, η οποία, ως τέτοια, επικρατεί της νομοθεσίας που αναφέρεται στη διαχείριση της περιουσίας των ΝΠΔΔ. Εν όψει αυτών, στις μισθώσεις, που υπάγονται στις διατάξεις των άρθρων 1,2 και 3 του ΠΔ 34/1995, οι οποίες καταρτίζονται με ΝΠΔΔ, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 40 παρ. 1 περιπτ. ζ` και 44 παρ. 4 του π.δ. 715/1979 "περί τρόπου ενεργείας υπό των ΝΠΔΔ προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει, αγορών ή εκποιήσεων ακινήτων, εκποιήσεων κινητών πραγμάτων ως και εκτελέσεως εργασιών", το οποίο εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση της διάταξης του άρθρου 43 παρ. 4 του ν.δ. 496/1974, με τις οποίες διατάξεις (των άρθρων 40 παρ. 1 περ. ζ` και 44 παρ. 4 του π.δ. 715/1979) ορίζονται, ότι "ο μισθωτής δεν δικαιούται εις μείωσιν του μισθώματος από της κατακυρώσεως της μισθώσεως και εφεξής. Το ΝΠΔΔ δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού δια την πραγματικήν κατάστασιν εις ην ευρίσκεται το μίσθιο και ης ώφειλεν να λάβει γνώσιν ούτος και δεν υποχρεούται εκ του λόγου τούτου, εις επιστροφήν ή μείωσιν του μισθώματος ούτε εις την λύσιν της μισθώσεως". Επομένως, στις μισθώσεις αυτές, εφαρμόζεται τόσο η ειδική διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, όσο και η γενική του άρθρου 288 ΑΚ, υπό τις οριζόμενες προϋποθέσεις τους (ΑΠ 304, 305/2015, ΕλλΔνη 2014, 1640, ΑΠ 806/2012, NOMOS, Εφ.Θεσ. 12/2014, ο.π).

2.- Περαιτέρω, σε μισθώσεις που κατά το άρθρο 4 ΠΔ 34/1995 εξαιρούνται της προστασίας του (όπως οι μισθώσεις χώρων εντός λιμένων, αεροδρομίων, κλπ), εφαρμόζεται το ΠΔ 715/1979 "Περί του τρόπου ενεργείας υπό των Ν.Π.Δ.Δ. προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει..." (το οποίο εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση της διάταξης του άρθρου 43 § 4 του ΝΔ/τος 496/1974 «Περί λογιστικού των Ν.Π.Δ.Δ»). Το άρθρο 40 του ΠΔ αυτού (715/79), το οποίο αναφέρεται στη διακήρυξη διαγωνισμού για την εκμίσθωση ακινήτων τα οποία ανήκουν στα ΝΠΔΔ και γενικά διαχειρίζονται από αυτά, ορίζει ότι: "1. Ο διαγωνισμός ενεργείται κατόπιν διακηρύξεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου, ήτις περιέχει τ’ ακόλουθα στοιχεία: α)... ζ) τον όρον ότι ο μισθωτής δεν δικαιούται εις μείωσιν του μισθώματος από της κατακυρώσεως της μισθώσεως και εφεξής". Από τη διάταξη αυτή του αρ. 40 συνάγεται  ο όρος που αφορά τη μείωση του μισθώματος πρέπει να περιέχεται στη διακήρυξη και επομένως πρέπει να αποτελεί και όρο της σχετικής σύμβασης. Αν λοιπόν ο όρος αυτός δεν περιληφθεί στη διακήρυξη ή τη σύμβαση, δεν ισχύει για τους συμβαλλομένους. Επομένως, ένας τέτοιος όρος μόνο συμβατική δέσμευση μπορεί να έχει, εφόσον συμφωνηθεί. Ως συμβατικός, όμως, ο όρος αυτός δεν μπορεί να αποκλείσει την εφαρμογή της διάταξης των άρθρων 288 και 388 ΑΚ και τούτο διότι οι κανόνες των άρθρων αυτών είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται εκ των προτέρων παραίτηση από αυτούς (ΑΠ 762/2015, NOMOS). Πάντως, στην περίπτωση  αυτή που προηγήθηκε διαγωνισμός, τίθεται και το ζήτημα ευνοϊκής μεταχείρισης του αρχικώς πλειοδότη μισθωτή  έναντι των λοιπών ανταγωνιστών του που έλαβαν μέρος στο διαγωνισμό, αντίθετης προς την καλή πίστη. Δηλαδή, θα μπορούσε να υπάρξει  καταστρατήγηση, ο πλειοδότης να κερδίσει τον διαγωνισμό υποβάλλοντας μεγαλύτερη προσφορά, έχοντας όμως εξ αρχής υπόψη του να κρατήσει το μίσθιο αργότερα με μικρότερο μίσθωμα, ασκώντας αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος σε βάρος του Δημοσίου. Εξ άλλου, οι διατάξεις των άρθρων 288, 388 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, μπορεί όμως ο νομοθέτης με ειδικότερες διατάξεις να αποκλείσει την εφαρμογή τους (βλ. άρθρο 54 παρ.15 Ν. 3669/2008 για τα δημόσια έργα). Ειδικότερη διάταξη νόμου που αποκλείει την εφαρμογή των διατάξεων αυτών πρέπει να θεωρηθεί και το άρθρο 40 παρ.1 περ.ζ  Π.Δ 715/1979 και όχι συμβατικός όρος, ανεξαρτήτως αν ενσωματωθεί στη σχετική μισθωτική σύμβαση (βλ. Ι.Κατρά, ο.π, σελ. 630 επ).

3.- Με το άρθρο 21 του Ν. 4002/2011 προβλέφθηκε η μείωση, από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από 22.8.2011, κατά ποσοστό 20% όλων των μισθωμάτων επί μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο ή φορέας του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου IB του Ν. 2362/1995 προ της συμπλήρωσης του με την παρ.1α του άρθρου 50 του Ν. 3943/2011. Ειδικότερα, η ρύθμιση αυτή  αντικατοπτρίζει την αντίληψη του νομοθέτη περί της βαθιάς οικονομικής κρίσεως και δημοσιονομικής υφέσεως, στην οποία περιήλθε η Χώρα από τις αρχές του 2010, της συρρικνώσεως της αγοράς, της κατακόρυφης πτώσεως της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση και της συνακόλουθης σημαντικής πτώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, που είχε ως αποτέλεσμα την ανατροπή του δικαιοπρακτικού θεμελίου, στο οποίο στηρίχθηκαν τα συμβαλλόμενα μέρη, κατά την κατάρτιση των ήδη έως τότε συναφθεισών συμβάσεων μισθώσεως και εντεύθεν καθιστούσε υπέρμετρα επαχθή, για το μισθωτή, την καταβολή του συμπεφωνημένου μισθώματος. Προς τούτο, δε, με τη νομοθετική ρύθμιση αυτή, επιχειρήθηκε ο εξορθολογισμός, η αναγωγή, δηλαδή, στο προσήκον μέτρο, των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τον Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του Δημοσίου, λόγω των προαναφερομένων απρόβλεπτων και έκτακτων συνθηκών (βλ. άρθρο 21 της Αιτιολογικής Εκθέσεως του Ν. 4002/2011, καθώς και την υπ` αριθ. 335/2012 Γνωμοδότηση του ΝΣΚ). Πλέον συγκεκριμένα, με το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, καθιερώθηκε μαχητό τεκμήριο μειώσεως, κατά 20%, της μισθωτικής αξίας των ακινήτων που είχε μισθώσει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα μέχρι την 30η.6.2010. Προκειμένου, δε, να αποφευχθεί πλήθος δικών και εξόδων τόσο του Δημοσίου όσο και των ιδιωτών εκμισθωτών του Δημοσίου, για δικαστική μείωση των μισθωμάτων αυτών, σύμφωνα με τα άρθρα 388 και 288 ΑΚ, με το δεύτερο εδάφιο του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι, από τη δημοσίευση του νόμου, τα μισθώματα που κατέβαλλε το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονταν υπηρεσίες του, μειώνονταν κατά ποσοστό 20%, ποσοστό το οποίο υπολογιζόταν στο ύψος του μισθώματος που καταβαλλόταν για τη χρήση Ιουλίου 2010, και ότι απαγορευόταν μέχρι την 30.6.2013 οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Επειδή, όμως, πολλοί εκμισθωτές είχαν συμφωνήσει με το Δημόσιο και τους παραπάνω φορείς τη μείωση του καταβαλλομένου σε αυτούς μισθώματος από 1.7.2010 και εφεξής, λόγω ακριβώς της μειώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων τους, γι` αυτό με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου οριζόταν ότι, αν είχαν συμφωνήσει μείωση 20% δεν θα γινόταν νέα μείωση. Σε περίπτωση, δε, που είχαν συμφωνήσει μείωση μικρότερη του 20%, τότε θα μειωνόταν περαιτέρω το μίσθωμα κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη συμπλήρωση του 20%, ενώ σε περίπτωση που μετά την 1η.7.2010 είχαν αναπροσαρμοσθεί τα μισθώματα αυτά, σύμφωνα με τις συμβάσεις μίσθωσης, η εν λόγω αναπροσαρμογή θα καταργείτο και η καταβληθείσα θα συμψηφιζόταν με τα οφειλόμενα μισθώματα. Επιπλέον, με τα δύο τελευταία εδάφια της παραγράφου 1 καθιερώθηκε το μαχητό του τεκμηρίου, αφού οριζόταν ότι, δικαιούνται να προσφύγουν στα Δικαστήρια, οι μεν εκμισθωτές αν αμφισβητούν το ύψος του τεκμηρίου και της μείωσης του μισθώματος, το δε Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα αν αποδεικνύουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου και αντιστοίχως του μισθώματος ήταν μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό. Τέλος, με την παράγραφο 3 και προς άρση τυχόν αδικιών, στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα ήταν κατώτερο του μισθώματος που προέκυπτε από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (τεκμαρτό μίσθωμα) με την επιβολή συντελεστή απόδοσης 5%, επιτρεπόταν στον εκμισθωτή να υποβάλει αίτηση στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία, στην οποία έπρεπε να επισυνάψει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή ΔΟΥ, να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος αυτού, όπως προσδιοριζόταν κατά τα ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού, στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, ήταν ίσο ή κατώτερο αυτού.

         Ακολούθως, με το άρθρο 2 του Ν. 4081/2012, προβλέφθηκε περαιτέρω μείωση των μισθωμάτων, που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους. Ειδικότερα, με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, επιβάλλονται, λαμβανομένης υπ` όψιν της αρνητικής οικονομικής συγκυρίας, που επιφέρει δυσμενέστατες δημοσιονομικές επιπτώσεις, η αντιμετώπιση των οποίων υπαγορεύει την περιστολή των δημοσίων δαπανών, με γνώμονα την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, κλιμακούμενες ποσοστιαίες μειώσεις από 10% έως 25%, αναλόγως του ύψους του μηνιαίου μισθώματος, στα μισθώματα, που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα (κατά τη δημοσίευση του νόμου αυτού, ήτοι 10% για μισθώματα έως 1.000 €, 15% για μισθώματα από 1.001 έως 2.000 €, 20% για μισθώματα από 2.001 έως 3.000 € και 25% για μισθώματα άνω των 3.000 €), όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου IB του ν. 2362/1995, το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010  και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011, για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, πέραν των μειώσεων, που εισήγαγαν οι διατάξεις του ως άνω άρθρου 21 του ν. 4002/2011. Η ισχύς των ανωτέρω μειώσεων εκκινεί από την 1η.10.2012, ενώ, παράλληλα, αποκλείεται κάθε αύξηση των μισθωμάτων πριν την 1η.1.2019. Από τη γραμματική, δε, διατύπωση της ως άνω διατάξεως του άρθρου 2 § 1 του ν. 4081/2012 δεν προκύπτει ευθέως η θέσπιση τεκμηρίου μειώσεως της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, που μισθώνουν το Δημόσιο ή οι φορείς του δημοσίου τομέα, πλην, όμως, δεδομένου ότι ο δικαιολογητικός λόγος της παρούσας ρυθμίσεως είναι ταυτόσημος με τον ανωτέρω αναφερόμενο εκείνης του άρθρου 21 § 1 του ν. 4002/2011, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η προβλεπόμενη νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένες ήδη συμβατικές σχέσεις δικαιολογείται από την τεκμαιρόμενη περαιτέρω μείωση των μισθωτικών αξιών των εν λόγω ακινήτων, ένεκα της επιδεινούμενης οικονομικής κρίσεως, κατά το χρονικό διάστημα από τον Αύγουστο του έτους 2010 έως και την έναρξη ισχύος του ν. 4081/2012, ήτοι έως και την 27.9.2012, της τοιαύτης μειώσεως προσδιοριζόμενης κατά τη διαλαμβανόμενη στην εξεταζόμενη διάταξη προοδευτική κλίμακα. Περαιτέρω, το συναγόμενο, κατά τα ως άνω, τεκμήριο μόνον ως μαχητό μπορεί να ισχύει, σύστοιχα και προς τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 21 § 1 εδ. δ` του ν. 4002/2011, καθόσον σε διαφορετική περίπτωση θα ανατρεπόταν η δυνατότητα εξισορρόπησης της προκληθείσης στον εκμισθωτή ζημίας από την αποστέρηση του δικαιώματος του προσφυγής στα αρμόδια πολιτικά Δικαστήρια, προς ανατροπή του εν λόγω τεκμηρίου. Αντίθετη, εξάλλου, ερμηνευτική προς τα ανωτέρω εκδοχή θα αντέκειτο στις διατάξεις των άρθρων 8 § 1 και 20 § 1 του Συντάγματος. 

Επομένως, οι εκμισθωτές δικαιούνται και στην προκείμενη περίπτωση να προσφύγουν στα αρμόδια Δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος, επικαλούμενοι και αποδεικνύοντας μηδενική ή μικρότερη του ως άνω τεκμηρίου μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου. Επισημαίνεται, δε, ότι νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένη συμβατική σχέση είναι επιτρεπτή, κατ` άρθρο 5 § 1 του Συντάγματος, ως εξαιρετικό μέτρο, λαμβανόμενο στο πλαίσιο της αρχής της αναλογικότητας, όταν σοβαροί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, οι οποίοι συνάπτονται με το αντικείμενο της συμβάσεως, δικαιολογούν την ανατροπή της ομαλής εξέλιξης της σύμβασης ή τη μεταβολή των συμφωνηθέντων από τους αντισυμβαλλομένους (πρβλ. ΟλΣτΕ 1972/2012, ΣτΕ 668/2012, ΟλΣτΕ 1909-10/2001, NOMOS). Εν προκειμένω, είναι σαφές και προφανές ότι οι εξαιρετικές και απρόβλεπτες συνθήκες, στις οποίες έχει περιέλθει η Χώρα, λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, επιβάλλουν, προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος σκοπού της αποκατάστασης της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης, τη λήψη εξαιρετικών μέτρων, που θα συμβάλουν στην περιστολή των δημοσίων δαπανών. Το εν λόγω μέτρο είναι απολύτως συναφές με το αντικείμενο της σύμβασης, καθώς, μειώνοντας το καταβαλλόμενο μίσθωμα, εξοικονομούνται ακριβώς από τη μείωση αυτή δημόσιοι πόροι. 

Σημειώνεται, εξάλλου, ότι, και στις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών, πληθαίνουν διαρκώς οι περιπτώσεις μείωσης των συμφωνημένων μισθωμάτων, κατόπιν εκδόσεως σχετικών δικαστικών αποφάσεων, με νομική βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, ακόμη και σε ποσοστά μεγαλύτερα των ως άνω θεσπιζόμενων. Πάντως,  στην έκθεση της Επιστημονικής Επιτροπής της Βουλής στο νόμο αυτό, διατυπώνεται σχετικώς προβληματισμός ως προς τη συμβατότητα της ρυθμίσεως του άρθρου 2 του ν. 4081/2012 προς την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361), ως ειδικότερης εκδηλώσεως της αρχής της οικονομικής και επιχειρηματικής ελευθερίας (άρθρο 5 § 1 και 106 § 2 του Συντάγματος). Περαιτέρω, με τη διάταξη της παραγράφου 2 του ιδίου ως άνω άρθρου, ορίσθηκε ότι η προβλεπόμενη κατά τα ως άνω κλιμακωτή μείωση του μισθώματος δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου ποσοστά. Αν έχει συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από αυτή που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται, από την 1η.10.2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή των ποσοστών αυτών. Με τη διάταξη, δε, της παραγράφου 3 του αυτού ως άνω άρθρου, επαναλαμβάνεται, κατά περιεχόμενο, η ρύθμιση της § 3 του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, προκειμένου να αποφευχθούν άτοπα και ανεπιεική αποτελέσματα των θεσπιζόμενων ρυθμίσεων, με την κατοχύρωση των εκμισθωτών, για τη μη διενέργεια των επιβαλλομένων μειώσεων εάν το ετήσιο μίσθωμα είναι κατώτερο ενός ελαχίστου ορίου, το οποίο προκύπτει με την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης 4,80% επί της αξίας του ακινήτου, που υπολογίζεται, κατά τρόπο αντικειμενικό, με βάση τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982. Ο ανωτέρω συντελεστής απόδοσης εναρμονίζεται με τα οριζόμενα στις διατάζεις του άρθρου 15 § 13 του ν. 4013/2011 «Ρύθμιση θεμάτων εμπορικών μισθώσεων (βλ. άρθρο 2 της Αιτιολογικής Εκθέσεως του ν. 4081/2012). Τέλος, με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του ίδιου άρθρου ορίζεται ειδικά για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, ότι η προοδευτική μείωση της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλομένου, κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου, μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%, ενώ σε περίπτωση που τα ανωτέρω νομικά πρόσωπα είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, η ως άνω προοδευτική μείωση υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%. Τέλος, τονίζεται ότι οι ρυθμίσεις αυτές κρίθηκαν συνταγματικές με τις αποφάσεις ΑΠ 207/2016 (εμμέσως) , Μ.Πρ.Τριπ 9/2014 και 33/2014, Μ.Πρ.Σύρου 2/2014 (NOMOS) με βάση τις ως άνω αιτιολογίες. Αντίθετα αντισυνταγματικές ως αντίθετες στα άρθρα 4 παρ.1 και 17 παρ.1 Σ (που καλύπτει κατά την ΟλΑΠ 40/1998, ΕλλΔνη 1999,46 και τα ενοχικά δικαιώματα), ως και στο πρώτο προσθετο πρωτόκολλο ΕΣΔΑ (άρθρο 1), κρίθηκαν από τη Μ.Πρ.Πειρ 2509/2014 (ΝΟΜΟS).

 Γ. ΠΡΟΣΩΡΙΝΗ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ

Αμφισβητούμενο και πολύπλοκο ζήτημα είναι αυτό της λήψης ασφαλιστικών μέτρων , ως προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης (άρθρα 731-732 ΚΠολΔ), στις υποθέσεις αναπροσαρμογής μισθώματος. Πράγματι, αφού οι σχετικές αγωγές εκ των άρθρων 288 και 388 ΑΚ είναι διαπλαστικές (διότι επιδιώκουν την διάπλαση μιας νέας έννομης κατάστασης σχετικά με το ύψος του μισθώματος), τα αποτελέσματα τους, δηλαδή η καταβολή μειωμένου-αναπροσαρμοσμένου μισθώματος ( πάντως από την επίδοση της αγωγής και εφεξής), επέρχονται μόνο όταν αυτές καταστούν τελεσίδικες, δηλαδή μετά την παρέλευση αρκετού χρόνου. Κατά μία άποψη (Μ.Πρ.Αιγ 494/2011, Αρμ. 2012,538, ΜΠρΑθ 2750/2014 ΧρΙΔ 2014. 200, Μ.Πρ.Αθ 12172/2013, ΧρΙΔ 2013,732, ΜΠρ.Ιωαν 66/2014, ΕφΑΔ 2015,52), κατόπιν αιτήσεως  προσωρινής ρύθμισης της μισθωτικής σύμβασης (κατά τα άρθρα  731, 732 ΚΠολΔ), δύναται το Δικαστήριο να διατάξει τον εκμισθωτή : α) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την καταγγελία της μισθώσεως που τον συνδέει με το μισθωτή για το λόγο της καθυστερήσεως καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου και όχι βέβαια για άλλο λόγο και β) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την εναντίον του μισθωτή άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και την αποβολή αυτού (μισθωτή) από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου) . Κατά την άποψη αυτή είναι επιτρεπτή, κατά  τις ως άνω διατάξεις, η προσωρινή ρύθμιση της μισθωτικής σύμβασης με διαταγή προσωρινής παράλειψης νομικής πράξης, όπως της καταγγελίας, που είναι διαπλαστική (καταργητική) της μισθώσεως δικαιοπραξία, ενώ τυχόν αποδοχή των αιτημάτων δεν προσκρούει στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου 692 παρ.4 ΚΠολΔ, δια του οποίου απαγορεύεται η λήψη ασφαλιστικών μέτρων που οδηγούν στην ολοκληρωτική ικανοποίηση της αξιώσεως του αιτούντος, με την αιτιολογία ότι «η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν οδηγεί στην ολοκληρωτική ικανοποίηση της προαναφερόμενης ασφαλιστέας και προσωρινώς ρυθμιστέας αξιώσεως του μισθωτή κατά του εκμισθωτή εκ του ουσιαστικού δικαίου, καθ’ όσον τούτη έχει ως αντικείμενο παροχή διαρκή και όχι εφάπαξ εκπληρωτέα, αλλά απλώς διατηρεί προσωρινά σε λειτουργία την διαρκή ενοχική σχέση της μίσθωσης κρατώντας την ζωντανή και αποτρέποντας την απονέκρωση της, με την ικανοποίηση μερικότερων μόνον εκδηλώσεων της. Έτσι, η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν δημιουργεί αμετάκλητες ή δυσχερώς αναστρέψιμες καταστάσεις, που ματαιώνουν τον πρακτικό σκοπό της κύριας δίκης». 

Αντιθέτως κατά την κατά την απόφαση Μ.Πρ.Θεσ. 11025/2014 (Αρμ. 2014, 1661), το αίτημα για παράλειψη προσωρινά καταγγελίας της μίσθωσης λόγω μη καταβολής του μειωμένου μισθώματος είναι μη νόμιμο, διότι οδηγεί σε  ικανοποίηση του  δικαιώματος σύμφωνα με το άρθρο 692 παρ. 4 ΚΠολΔ.  Παρόμοια άποψη διατυπώνεται από τον Κυριάκο Γεωργίου (στην Ελλ.Δ/νη 2014,848), που  ως μόνη επιτρεπτή λύση προσωρινής δικαστικής προστασίας για την περίπτωση αναπροσαρμογής του μισθίου , προκρίνει να διατάσσεται ο εκμισθωτής να ανέχεται την κατοχή του μισθίου από τον μισθωτή προσωρινά, δηλαδή μέχρι την έκδοση απόφασης επί της αγωγής, που όμως πρακτικά οδηγεί στο ίδιο αποτέλεσμα. Κατά άλλη , αντίθετη άποψη (Μ.Πρ.Πατρ 1111/2014, ΕλλΔνη 2014, 1726, Μ.Πρ.Αθ 4297/2013, NOMΟS, Ι. Κατράς- σχόλιο- στην ΕλλΔνη 2013,504), η προσωρινή δικαστική προστασία δεν μπορεί να συνίσταται στην απαγόρευση προς τον αντίδικο- εκμισθωτή να ζητήσει οριστική δικαστική προστασία, όπως λ.χ. να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου , κατά το αρ. 66 ΕισΝΚΠολΔ, ή να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (αρ. 637 επ. ΚΠολΔ), διότι τούτο αντίκειται στην καθιερωμένη με το 20 παρ.1 Σ (συνταγματική) προστασία. Περαιτέρω, ανατροπή των αποτελεσμάτων της καταγγελίας μπορεί να γίνει, μόνο, είτε με μεταγενέστερη συμφωνία των μερών, είτε αν ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα και τα έξοδα. Η δικαστική απόφαση δεν μπορεί να αναστείλει ή να ματαιώσει την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας (που αποτελεί μονομερή απευθυντέα δήλωση βούλησης, με την οποία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση), εκτός αν τούτο το προβλέπει ρητά ο νομοθέτης (λ.χ στο άρθρο 28 παρ.2 ΠΔ 34/1995 όπως ίσχυε, για την επιμήκυνση από το δικαστήριο των αποτελεσμάτων της καταγγελίας για ιδιόχρηση έως 6 ακόμη μήνες).  Ως μόνη επιτρεπτή νομικά λύση, στην περίπτωση αυτή, αποτελεί η αναστολή της δίκης , κατά το άρθρο 249 ΚΠολΔ, από το δικαστήριο που δικάζει την αγωγή  απόδοσης του μισθίου ή την ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου , έως ότου εκδοθεί απόφαση επί της αγωγής του μισθωτή για αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος.  

Α.Α