ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΩΝ
Αριθμός Απόφασης 2937/2026
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Συγκροτήθηκε από τη Δικαστή Παναγιώτα Πετροπούλου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, η οποία ορίστηκε κατόπιν κλήρωσης.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 3 Απριλίου 2026, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 3, 4 και 13 του ν. 3741/1929 και 1002, 1117 ΑΚ προκύπτει ότι υπό τους όρους των άρθρων 4 και 13 του πιο πάνω νόμου όλοι οι συνιδιοκτήτες οικοδομής, που υπάγεται στις διατάξεις της κατ' ορόφους ιδιοκτησίας, μπορούν να ρυθμίσουν με συμφωνίες τους τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που αποτελούν ενδοτικό δίκαιο και ισχύουν μόνο ελλείψει αντίθετων συμβατικών ρυθμίσεων, θεσπίζοντας έτσι υποχρεώσεις και δικαιώματα ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων που δεσμεύει τους διαδόχους τους και ισχύουν ανεξάρτητα από τυχόν προηγούμενη παράβαση του κανονισμού από κάποιο των συνιδιοκτητών ή μείωσης της ασφάλειας της οικοδομής. Η εγκυρότητα των συμφωνιών αυτών δεν θίγεται από τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (περί αυθαίρετων κατασκευών ή νομιμοποίησης αυτών), εκτός αν προβλέπουν ρητώς την απαγόρευση των συμφωνιών αυτών. Οι πιο πάνω περιορισμοί φέρουν χαρακτήρα πραγματικής δουλείας, δεσμεύοντες εκείνους που τους συμφώνησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Συνεπώς, με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου, ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929 και στις περί γειτονίας διατάξεις των άρθρων 1003, 1004 ΑΚ. Αν, κατά συνεπεία, με κάποιον όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η διενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση αυτή, που έχει χαρακτήρα αρνητικής δουλείας, σύμφωνα με τα άρθρα 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 και 1117 Α.Κ. ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών. Ειδικότερα, το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσης ρητά, β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες Θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιοσδήποτε χρήσης, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κ.λπ.. Η συμφωνία αυτή, όπως προαναφέρθηκε, δεσμεύει τους συμβαλλομένους και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους, αφού στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου. Όροι του κανονισμού με τους οποίους επιτρέπεται ορισμένη χρήση των διηρημένων ιδιοκτησιών, υποχρεώνουν τους συνιδιοκτήτες να απέχουν από οποιαδήποτε ενέργεια που είναι αντίθετη με τον κανονισμό, εάν δε συμβαίνει κάτι τέτοιο, η εν λόγω ενέργεια συνιστά παρανομία με άμεση υποχρέωση να παύσει να συνεχίζεται στο μέλλον, η δε άρνηση συμμόρφωσης συνεπάγεται τη λήψη περιοριστικών μέτρων. Η ανωτέρω υποχρέωση βαρύνει όχι μόνον προσωπικώς τον παρανόμως ενεργήσαντα κύριο της διηρημένης ιδιοκτησίας, αλλά και τα πρόσωπα που ανήκουν στον επαγγελματικό του κύκλο, στα τελευταία δε περιλαμβάνονται και εκείνα που έχουν εξουσία χρήσης από γενόμενη παραχώρηση, συνεπεία μίσθωσης ή άλλης έννομης σχέσης, έχουν δε τον χαρακτήρα δουλειών και δεσμεύουν όλους τους συνιδιοκτήτες, με συνέπεια ο παραχωρήσας κύριος τη χρήση ακινήτου του για σκοπό αντιτιθέμενο προς τον κανονισμό να οφείλει να άρει την προσβολή, ενεργώντας αυτοπροσώπως και παρότι η μίσθωση είναι έγκυρη (ΕφΔωδ 231/2023 Νόμος).
Στην προκειμένη περίπτωση, με την υπό κρίση αίτηση, η αιτούσα, παριστάμενη υπό διττή ιδιότητα, αφενός ως διαχειρίστρια και εκπρόσωπος των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας επί της οδού . και αφετέρου ατομικά ως ιδιοκτήτρια αυτοτελούς ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας αυτής …, εκθέτει ότι δυνάμει των αναφερομένων στο δικόγραφο της αίτησης συμβολαίων, που μεταγράφηκαν νόμιμα, τόσο η ίδια όσο και η καθ' ης η αίτηση εταιρεία που δραστηριοποιείται στην εκμίσθωση και διαχείριση ακινήτων, κατέστησαν κυρίες των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που περιγράφονται αναλυτικά στην αίτηση και βρίσκονται σε πολυκατοικία επί της οδού . . Ότι η ανωτέρω οικοδομή διέπεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας (ν. 3741/1929), που έχει μεταγράφει νόμιμα, με βάση την οποία καθορίστηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, οι χώροι αποκλειστικής χρήσης εκάστου συνιδιοκτήτη, καθώς και οι περιορισμοί κατά τη χρήση των κοινόχρηστων μερών και των διηρημένων αυτοτελών ιδιοκτησιών και η οποία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του τίτλου ιδιοκτησίας του καθενός από τους συνιδιοκτήτες. Ότι η καθ' ης η αίτηση, κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, κατά το θέρος του 2025 σε καταχώρηση του ακινήτου της σε ιστοσελίδα του διαδικτύου κι έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb). Ότι οι πελάτες της σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα όπου διαμένουν όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε λοιπές ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους. Με βάση τα ανωτέρω ζητεί να υποχρεωθεί η καθ' ης α) να αφαιρέσει την διαφημιστική ανάρτηση του διαμερίσματος από όλες τις διαδικτυακές πλατφόρμες διαμοιρασμού ή αναζήτησης τουριστικών καταλυμάτων, άλλως να καταδικαστεί σε χρηματική ποινή και προσωπική κράτηση του νομίμου εκπροσώπου της, β) να αφαιρέσει το κουτί εξωτερικά της πολυκατοικίας που χρησιμοποιεί για την τοποθέτηση των κλειδιών της κοινόχρηστης εισόδου, διαφορετικά να επιτραπεί στην ένωση των συνιδιοκτητών να το απομακρύνουν, καταδικαζομένης της καθ' ης να καταβάλει το σχετικό κόστος εργασίας, αποτιμώμενο στο ποσό των 100,00 ευρώ, γ) να παραλείπει στο μέλλον i. την εκμίσθωση του διαμερίσματος, τόσο η ίδια όσο και οιοσδήποτε έλκων εξ αυτής δικαιώματα, υπό καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ii. να αναρτά το διαμέρισμα σε οποιαδήποτε πλατφόρμα προσφοράς ακινήτων για το σκοπό αυτό, iii. να εγκαθιστά στην είσοδο της οικοδομής οποιαδήποτε κατασκευή που θα επιτρέπει την είσοδο τρίτων στο διαμέρισμα και iv. οποιαδήποτε άλλη χρήση του διαμερίσματος πλην της κατοικίας με την απειλή, για κάθε παραβίαση των διατάξεων της εκδοθησομένης απόφασης εναντίον της και υπέρ της ένωσης των συνιδιοκτητών, χρηματικής ποινής και προσωπικής κράτησης. Τέλος να καταδικαστεί η καθ' ης στη δικαστική της δαπάνη. Με αυτό το περιεχόμενο, η κρινόμενη αίτηση, παραδεκτά και αρμόδια εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων των άρθρων 686 επ. ΚΠολΔ. Είναι δε νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις που αναφέρονται στην αρχή της παρούσας, καθώς και σε αυτές των άρθρων 731 επ, 947 παρ. 1 και 176 ΚΠολΔ, πλην των αιτημάτων α) να υποχρεωθεί η καθ' ης να αφαιρέσει τις διαφημιστικές αναρτήσεις του διαμερίσματος της από όλες τις διαδικτυακές πλατφόρμες και να απέχει από την εκ νέου προβολή του στο μέλλον υπό τον αυτό τρόπο, το οποίο είναι απορριπτέο ως απαράδεκτο ελλείψει εννόμου συμφέροντος της αιτούσας, υπό την ιδιότητα με την οποία παρίσταται, καθώς μόνη η διαφημιστική προβολή του διαμερίσματος δεν προκαλεί προσβολή ή βλάβη για τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, επί δε παραδοχής της αίτησης κατά τα λοιπά αιτήματα αυτής μόνη η διατήρηση της διαφημιστικής προβολής στους οικείους ιστοτόπους δεν δύναται να παρακωλύσει την συμμόρφωση της καθ' ης με το διατακτικό της απόφασης, παρά μόνον να διαταράξει το συμβατικό πλαίσιο των σχέσεων αυτής με τους διαχειριστές της πλατφόρμας ή μεμονωμένα με τους τρίτους που θα επιδιώξουν, χωρίς επιτυχία, την διαμονή τους στο διαμέρισμα, απαντώντας την αδυναμία παροχής εκ μέρους της καθ' ης και β) να υποχρεωθεί η καθ' ης να αφαιρέσει την κατασκευή φύλαξης των κλειδιών της εξώθυρας της οικοδομής από τον εξωτερικό τοίχο της οικοδομής και να απέχει από την μελλοντική επανατοποθέτησή του, το οποίο είναι απορριπτέο ως απαράδεκτο λόγω της αοριστίας του, αφού πρόκειται για ζήτημα διαχείρισης των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής κι εν προκειμένω δεν αναφέρεται ο λόγος για τον οποίο δεν μπορεί να ληφθεί επί του ζητήματος αυτού σχετική απόφαση από τη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας. Επομένως, στο βαθμό που κρίθηκε παραδεκτή και νόμιμη η υπό κρίση αίτηση πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ' ουσίαν. Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρας της αιτούσας, … και του μάρτυρα της καθ' ης, …, ακροατήριο, καθώς επίσης και από όλα τα έγγραφα που προσκομίζουν οι διάδικοι για μερικά από τα οποία γίνεται ειδική αναφορά κατωτέρω, χωρίς όμως να παραλείπεται κανένα για την ουσιαστική διερεύνηση της υπόθεσης, πιθανολογήθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η αιτούσα τυγχάνει διαχειρίστρια και εκπρόσωπος της ένωσης συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας που βρίσκεται … .
