Διαφορά από σύμβαση εμπορικής μίσθωσης στο πλαίσιο της οποίας η μισθώτρια χρησιμοποίησε το μίσθιο για τη στέγαση της επιχείρησης εστίασης (εστιατορίου), την τήρηση των όρων της σύμβασης εγγυήθηκαν η δεύτερη και ο τρίτος των ανακοπτόντων - Έκδοση από τους συνεκμισθωτές διαταγής πληρωμής για απαιτήσεις από μισθώματα - Άσκηση ανακοπής. Προκύπτει ότι οι αντίδικοι είχαν έλθει σε διαπραγμάτευση για το ζήτημα του συμψηφισμού των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων με την καταβληθείσα, κατά την έναρξη της μίσθωσης, εγγυοδοσία και στο πλαίσιο της συναινετικής διευθέτησης των μεταξύ τους εκκρεμοτήτων, η μισθώτρια διέκοψε τη λειτουργία της επιχείρησής της και αποχώρησε από το μίσθιο, παραδίδοντας τα κλειδιά του καταστήματος. Το ίδιο γεγονός της διακοπής λειτουργίας της επιχείρησης της μισθώτριας υποδηλώνει ότι δεν υπήρχε έκτοτε ανάγκη παραμονής της στο μίσθιο, αφού αυτή ως μόνη συνέπεια θα είχε την επιβάρυνσή της με την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης στους συνεκμισθωτές. Συνάγεται λοιπόν, η ανυπαρξία υποχρέωσης της μισθώτριας για την καταβολή των μισθωμάτων για την πληρωμή των οποίων εκδόθηκε η ένδικη διαταγή. Ορθώς το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ακύρωσε τη διαταγή πληρωμής. Απορρίπτει την έφεση.
MΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
ΤΜΗΜΑ 3ο
ΑΡΙΘΜΟΣ 11/2024
Αποτελούμενο από τον Δικαστή Αναστάσιο Αναστασίου, Εφέτη, ο οποίος ορίσθηκε από τον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διευθύνσεως του Εφετείου Πειραιώς και από τη Γραμματέα Τ.Λ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την ………., για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
..................
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
...
ΙΙ. Με την ανακοπή, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση και για τους αναφερόμενους σ’ αυτήν λόγους οι τότε ανακόπτοντες και ήδη εφεσίβλητοι ζήτησαν την ακύρωση της υπ’ αριθμ. ……/21.2.2022 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς, με την οποία υποχρεώθηκαν να καταβάλουν νομιμοτόκως στους τότε καθ’ ων η ανακοπή και ήδη εκκαλούντες αντιδίκους τους το χρηματικό ποσόν των δεκατριών χιλιάδων εκατόν τριάντα επτά ευρώ και πενήντα λεπτών (13.137,50 €) για μισθώματα των μηνών Νοεμβρίου 2015 έως και Μαρτίου 2016, οφειλόμενα από τη μεταξύ τους σύμβαση εμπορικής μισθώσεως. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, κατά παραδοχή ως βάσιμου λόγου της ανακοπής κατά τον οποίον η απαίτηση για την ικανοποίηση της οποίας εκδόθηκε η ανακοπτόμενη, εξοφλήθηκε κατά τη λύση της μίσθωσης που επήλθε, πριν τη συμβατική λήξη της, με άτυπη συμφωνία των μερών και η εξόφληση έγινε με συμψηφισμό των οφειλομένων μισθωμάτων, αφενός, με την καταβληθείσα κατά την έναρξη της μίσθωσης εγγυοδοσία και, αφετέρου, με την αξία κινητών πραγμάτων, που είχαν εισφερθεί στο μίσθιο και παρέμειναν σ’ αυτό μολονότι η απομάκρυνσή τους ήταν εφικτή, δέχθηκε την ανακοπή και με την εκκαλούμενη απόφασή του ακύρωσε την προσβληθείσα διαταγή πληρωμής και την συμπροσβληθείσα επιταγή προς εκτέλεση που είχε συνταχθεί κάτω από το πρώτο εκτελεστό απόγραφό της. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονούνται τώρα οι εκκαλούντες και για τους αναφερόμενους στην ένδικη έφεσή τους λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητούν την εξαφάνισή της, προκειμένου να απορριφθεί η ανακοπή.
ΙΙΙ. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 522, 533 § 1 και 534 ΚΠολΔ συνάγεται ότι, λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο μετά την τυπική παραδοχή της εφέσεως και των λόγων της ερευνά την ουσιαστική βασιμότητα αυτών και, αν πλήττεται η εκκαλουμένη για εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων, επανεκτιμά από την αρχή την ουσία της υποθέσεως και κρίνει την ορθότητα του διατακτικού της πρωτοβάθμιας απόφασης με βάση το αποδεικτικό υλικό που προσκομίζεται ενώπιόν του στο σύνολό του, δηλαδή τόσον τα, παραδεκτά και νόμιμα, αποδεικτικά μέσα που είχαν με επίκληση προσκομισθεί στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, όσον και εκείνα που υπό τους όρους του άρθρου 529 ΚΠολΔ παραδεκτώς προσκομίζονται για πρώτη φορά στην κατ’ έφεση δίκη (ΑΠ 1855/2006, ΔιΜΕΕ 2007/283 = ΔΕΕ 2007/1347, ΑΠ 1440/2005, Δνη 2006/155, ΜονΕφΠειρ. 533/2014, πρώτη δημοσίευση σε Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών [ΤΝΠ] ΝΟΜΟΣ, Ν. Νίκας, Πολιτική Δικονομία, ΙΙΙ, 2007, § 115, αρ. 2, σελ. 273). Επομένως, μετά την τυπική παραδοχή της εφέσεως, ειδικότερος λόγος αυτής περί εσφαλμένης λήψεως ή μη λήψεως υπόψη εκ μέρους του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ή προσδόσεως από αυτό αυξημένης ή ελαττωμένης έναντι της προβλεπόμενης στο νόμο αποδεικτικής δύναμης σε ορισμένο αποδεικτικό μέσο, που ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και του οποίου γίνεται επανεπίκληση και επαναπροσκομιδή, αποβαίνει άνευ αντικειμένου και απορρίπτεται ως απαράδεκτος, αφού σε κάθε περίπτωση το εφετείο έχει και χωρίς ειδικό παράπονο την υποχρέωση καθολικής επανεκτιμήσεως των αποδείξεων, της οποίας η παραβίαση κατά την κατάστρωση της ελάσσονος προτάσεως του δικανικού του συλλογισμού ιδρύει τον από το άρθρο 559 αρ. 11 ΚΠολΔ λόγο αναιρέσεως της δικής του αποφάσεως (ΟλΑΠ 42/2002, ΕΕΔ 2003/425 = Δνη 2003/375).
Κατ’ ακολουθίαν, ο πρώτος από τους λόγους της ένδικης έφεσης με τον οποίο οι εκκαλούντες, πέραν των αιτιάσεων που επί της ουσίας με τους λοιπούς προβάλλουν, μέμφονται την εκκαλουμένη, επειδή αξιολόγησε ως αυτοτελή αποδεικτικά μέσα τις με αριθμούς …../2018 και …../2018 δύο [2] ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες θα γίνει αναφορά και πιο κάτω, μολονότι αυτές είχαν ληφθεί στο πλαίσιο άλλης δίκης και, επομένως, μπορούσαν να αποτελέσουν βάση συναγωγής δικαστικών τεκμηρίων και μόνον, είναι απαράδεκτος και πρέπει να απορριφθεί, τούτο δε ανεξαρτήτως, πρώτον, του ότι στην προσβαλλόμενη απόφαση βεβαιώνεται ότι ελήφθησαν υπόψη οι επίμαχες ένορκες βεβαιώσεις, όπως και το σύνολο των εγγράφων που προσκομίστηκαν είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων και, δεύτερον, του ότι το αποδιδόμενο στην εκκαλουμένη σφάλμα, ακόμα και αν θεωρηθεί ότι πράγματι εμφιλοχώρησε, δεν αρκεί για την ευδοκίμηση της εφέσεως και την εξαφάνιση της εκκαλουμένης, καθόσον το αποδεικτικό της πόρισμα δύναται να κριθεί, παρά ταύτα, ορθό, με αποτέλεσμα το απαράδεκτο του ερευνώμενου λόγου να απορρέει και από την αλυσιτέλεια της προβολής του.
IV. Από τις διατάξεις των άρθρων 574, 595 και 596 ΑΚ συνάγεται ότι ο μισθωτής έχει συμβατική υποχρέωση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος για όσο χρόνο έχει τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου, έστω και αν για λόγους που αφορούν τον ίδιο δεν το χρησιμοποιεί και ότι η υποχρέωσή του αυτή διαρκεί μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, χωρίς να απαλλάσσεται αν εγκαταλείψει πιο πριν το μίσθιο (ΑΠ 1548/2018, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 585/1997, Δνη 1998/112), επειδή η εγκατάλειψη δεν συνιστά νόμιμο λόγο κατάργησης της ενοχής του. Αντιθέτως, η αποχώρησή του από το μίσθιο μετά από συμφωνία του με τον εκμισθωτή ή τον αντιπρόσωπό του (άρθρο 211 ΑΚ) επιφέρει την πρόωρη λύση της μίσθωσης, πριν δηλαδή την παρέλευση του νόμιμου χρόνου ισχύος της, που προκειμένου για εμπορικές μισθώσεις, κατά το άρθρο 5 § 1 του ΠΔ 34/1995, που κωδικοποίησε τις διατάξεις των νόμων περί εμπορικών μισθώσεων, όπως ισχύει, είναι τα δώδεκα [12] έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος ή αόριστος χρόνος. Πράγματι, στην ίδια διάταξη ορίζεται και ότι η μίσθωση μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία (αντισυμφωνία), που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η δυνατότητα σύναψης της αντισυμφωνίας και τα έννομα αποτελέσματά της (λύση της μίσθωσης, υποχρέωση απόδοσης του μισθίου και απαλλαγή του μισθωτή από την υποχρέωση καταβολής μισθώματος) θα συναγόταν βέβαια και από τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ σε συνδυασμό προς εκείνες των άρθρων 595 και 599 § 1 του ιδίου Κώδικα. Αυτό που προσθέτει η διάταξη του άρθρου 5 του ΠΔ 34/1995 είναι η καθιέρωση αποδεικτικού τύπου της νεότερης συμφωνίας για τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1164/2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) και τούτο προς όφελος του μισθωτή και, ειδικότερα, προκειμένου να αποτραπεί η καταστρατήγηση σε βάρος του των ορισμών του νόμου ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης με την ταυτόχρονη κατά τη σύναψη της μίσθωσης κατάρτιση μεταχρονολογημένης συμφωνίας για τη λύση της (ΑΠ 1193/2005, Δνη 2005/1112, ΑΠ 495/2001, Δνη 2002/439). Έτσι, στην περίπτωση της άμεσης λύσης της μίσθωσης, κατά την οποία ο εκμισθωτής με σκοπό κατάργησης της ενοχής παραλαμβάνει ανεπιφύλακτα το μίσθιο που του παραδίδει οικειοθελώς ο μισθωτής, η νεότερη συμφωνία δεν απαιτείται να περιβληθεί τον έγγραφο τύπο αλλά μπορεί να συναφθεί και προφορικά, επειδή η ύπαρξη και το περιεχόμενό της αποδεικνύεται από τα γεγονότα της παράδοσης και της παραλαβής, που συνιστούν ταυτόχρονα πρόταση για λύση της μίσθωσης και αποδοχή της, κατ’ άρθρα 185, 189 και 192 ΑΚ (ΑΠ 971/2022, ΑΠ 57/2020, αμφότερες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 236/2010, Αρμ. 2010/1814 = ΕΔΠ 2011/81, ΑΠ 182/2002, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, ο ισχυρισμός του μισθωτή ότι η μίσθωση λύθηκε με νεότερη συμφωνία αποτελεί ένσταση καταλυτική της αξιώσεως του εκμισθωτή για καταβολή μισθωμάτων μεταγενέστερων της συμφωνίας (ΑΠ 1086/2001, Δνη 2003/480, Ι. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 2007, § 112, σελ. 443). Εξάλλου, το χρηματικό ποσό που καταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης ως «εγγύηση», που αποτελεί στην πραγματικότητα εγγυοδοσία, διέπεται ως προς τη λειτουργία του και, ιδίως, την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων στα πλαίσια της αρχής της συμβατικής ελευθερίας (άρθρο 361 ΑΚ, βλ. και ΑΠ 496/2003, Δνη 2003/1339), είναι δε δυνατό να δοθεί για εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή για κάλυψη ζημίας από μη εκπλήρωση της σύμβασης κλπ), είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική εγγυοδοσία (ΑΠ 394/2007, Δνη 2008/1059). Μετά τη λήξη της μίσθωσης η δοθείσα εγγύηση επιστρέφεται, εφόσον ο εκμισθωτής δεν έχει κάποια από τις αναφερθείσες απαιτήσεις κατά του μισθωτή (ΑΠ 836/2021, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) ή δεν συντρέχει λόγος καταπτώσεώς της, όπως συμβαίνει όταν αυτή λειτουργεί ως ποινική ρήτρα. Πάντως, συνήθως το εν λόγω χρηματικό ποσόν δίδεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί, ειδικότερα, προκαταβολή του (ενδεχόμενου) οφειλέτη – μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (ΑΠ 161/2017, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 236/2010, ο.π., ΑΠ 1473/2004, Δνη 2005/813), ακόμα και αν οι απαιτήσεις του εκμισθωτή αντιστοιχούν σε οφειλόμενα ληξιπρόθεσμα μισθώματα (ΕφΑθ. 2199/2011, Δνη 2012/833, ΕφΑθ. 6017/2000, Δνη 2001/221, Στ. Ματθίας, παρατηρήσεις κάτω από την ΑΠ 463/1994, σε Δνη 1995/825).
V. Το Δικαστήριο επανεκτιμά τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων των διαδίκων, ενός [1] από κάθε πλευρά και, συγκεκριμένα, του …….., πατέρα του τρίτου ανακόπτοντος, για την απόδειξη και του ……………, συζύγου της πρώτης και πατέρα των τρίτου και τέταρτης από τους καθ’ ων η ανακοπή για την ανταπόδειξη, που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιέχονται απομαγνητοφωνημένες στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά της δημόσιας συνεδρίασής του, ως και το σύνολο των εγγράφων, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οι προσκομιζόμενες φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητείται και οι οποίες θεωρούνται ιδιωτικά έγγραφα κατά τα άρθρα 444 § 1 περ. γ΄, 448 § 2 και 457 § 4 ΚΠολΔ, όπως η πρώτη των διατάξεων αυτών αντικαταστάθηκε με το άρθρο 40 § 1 του Ν. 3994/2011 (ΑΠ 1626/2000, Δνη 2001/711, ΑΠ 378/1997, Δνη 1997/1789) και τα οποία (έγγραφα) οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν, για να ληφθούν υπόψη είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, όπως συμβαίνει με τις υπ’ αριθμ. ………/11.5.2018 και ……./11.5.2018 ως άνω δύο [2] ένορκες ενώπιον του Ειρηνοδίκη Αθηνών βεβαιώσεις τρίτων και, συγκεκριμένα, των ………. και ………., αντίστοιχα, επιχειρηματιών, δραστηριοποιούμενων στον τομέα της εστίασης και διατηρούντων μακροχρόνιες φιλικές και επαγγελματικές σχέσεις με αμφότερους τους μάρτυρες των διαδίκων, που ελήφθησαν με πρωτοβουλία των ανακοπτόντων, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για την απόδειξη των ισχυρισμών τους σε άλλη δίκη, επί προηγούμενης ανακοπής τους κατά της υπ’ αριθμ. …../2017 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που είχε εκδοθεί για την πληρωμή των ιδίων μισθωμάτων αλλά ακυρώθηκε, ως αναρμοδίως κατά τόπον εκδοθείσα, με την υπ’ αριθμ. 54/2021 απόφαση του Δικαστηρίου εκείνου (ΟλΑΠ 8/2016, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Από τα παραπάνω αποδεικτικά μέσα, σε συνδυασμό προς τις μερικές μόνον παραδοχές και ομολογίες των διαδίκων, που συνάγονται από τα δικόγραφά τους, αναφέρονται στα πιο κάτω ειδικώς μνημονευόμενα θέματα αποδείξεως και εκτιμώνται κατ’ άρθρα 261 εδαφ. β΄, 352 § 1 και 591 § 1 ΚΠολΔ αλλά και προς τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, που λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως (άρθρο 336 § 4 ΚΠολΔ), προκύπτουν τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από 20.8.2012 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης, η ήδη αποβιώσασα . …………, που κληρονομήθηκε από τις θυγατέρες της, πρώτη και δεύτερη των καθ’ ων η ανακοπή, καθώς και η πρώτη ατομικά, ο τρίτος και η τέταρτη των καθ’ ων εκμίσθωσαν στην πρώτη ανακόπτουσα εταιρία περιορισμένης ευθύνης, νόμιμα εκπροσωπούμενη, ένα [1] κατάστημα επιφάνειας εκατόν ενενήντα πέντε τετραγωνικών μέτρων (195 τ.μ.) περίπου, ευρισκόμενο στο ……….. Αττικής, στη συμβολή των οδών ……….. και …….., στο ισόγειο οικοδομής, στον όροφο της οποίας βρίσκεται η οικία των συνεκμισθωτών και του μάρτυρα ανταπόδειξης, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως καφέ – μπαρ – εστιατόριο, για χρονικό διάστημα εννέα (9) ετών και, συγκεκριμένα, από 1ης.9.2012 έως και 30.9.2021, αντί μηνιαίου μισθώματος δύο χιλιάδων διακοσίων πενήντα ευρώ (2.250 €), πλέον τέλους χαρτοσήμου και συμπληρωματικού φόρου, αναπροσαρμοζόμενου κατά τα ειδικότερα συμφωνηθέντα. Την 1η.6.2013 το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε και ανήλθε στο χρηματικό ποσόν των δύο χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (2.500 €), πλέον τέλους χαρτοσήμου σε ποσοστό 3,6% και ειδικού συμπληρωματικού φόρου σε ποσοστό 1,5% επί του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος, δηλαδή συνολικά στο ποσόν των δύο χιλιάδων εξακοσίων είκοσι επτά ευρώ και πενήντα λεπτών (2.627,50 €) μηνιαίως, έκτοτε δε παρέμεινε σταθερό. Όλα τα ανωτέρω συνομολογούνται από τους διαδίκους, αποδεικνύονται άλλωστε και εγγράφως. Περαιτέρω, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε καταβλητέο την πρώτη ημέρα εκάστου μισθωτικού μηνός στα χέρια των εκμισθωτών, κατά το ποσοστό της συγκυριότητας εκάστου στο μίσθιο. Στην πράξη, όμως, το μηνιαίο μίσθωμα καταβαλλόταν τοις μετρητοίς εις χείρας του μάρτυρα ανταποδείξεως …………, ο οποίος, ήδη από το στάδιο των διαπραγματεύσεων πριν από τη σύναψη της ένδικης μισθωτικής σύμβασης αλλά και καθ’ όλη τη διάρκειά της, δρούσε ως αντιπρόσωπος των εκμισθωτών (άρθρο 211 ΑΚ) και λάμβανε για λογαριασμό τους όλες τις αποφάσεις σχετικά με τα ζητήματα της επίδικης μίσθωσης, όπως για λογαριασμό της μισθώτριας έπραττε ο μάρτυρας αποδείξεως ………… Το συμπέρασμα αυτό, περί της διαχείρισης της μίσθωσης από πρόσωπα διαφορετικά των υποκειμένων της έννομης σχέσης, συνάγεται από το σύνολο των αποδεικτικών μέσων και επιβεβαιώνεται από το μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι κατά την κατάρτισή της ο νόμιμος εκπρόσωπος της μισθώτριας και τρίτος ανακόπτων ήταν ηλικίας μόλις δεκαοκτώ [18] ετών και οι τρίτος και τέταρτη των καθ’ ων η ανακοπή ήσαν ανήλικοι, εκπροσωπηθέντες από τους γονείς τους …….. και …. .., η οποία δεν είχε συναλλακτική εμπειρία στον τομέα των μισθώσεων ακινήτων για την άσκηση επιχείρησης εστίασης, όπως αντιθέτως είχαν οι μάρτυρες των διαδίκων, δηλαδή ο πατέρας του τρίτου ανακόπτοντος και ο σύζυγος αυτής και πατέρας των ανήλικων συνεκμισθωτών (τέταρτη συνεκμισθώτρια ήταν η μητέρα της συζύγου του ………., η οποία απεβίωσε τέσσερα [4] έτη μετά τη σύναψη της μίσθωσης), οι οποίοι μάλιστα είχαν και κατά το παρελθόν επιχειρηματική συνεργασία, ενώ ο ……… υπήρξε, επιπλέον, συνεταίρος του …….., νομίμου εκπροσώπου της προηγούμενης μισθώτριας του μίσθιου, στον οποίο απευθύνθηκε, εξαιτίας της πρότερης γνωριμίας τους, ο .. … όταν η προηγούμενη μίσθωση λύθηκε το θέρος του έτους 2012, προκειμένου να συνάψει νέα μίσθωση. Η σύμβαση αυτή (δηλαδή η ένδικη) συνήφθη με μισθώτρια την πρώτη ανακόπτουσα εταιρία, της οποίας νόμιμος εκπρόσωπος ορίστηκε ο τρίτος ανακόπτων και για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της η μισθώτρια εταιρία κατέβαλε κατά τη σύναψή της στους εκμισθωτές το ισόποσο δύο [2] μηνιαίων μισθωμάτων και, συγκεκριμένα, το χρηματικό ποσόν των τεσσάρων χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (4.500 €), που συμφωνήθηκε ότι θα παραμείνει στα χέρια των εκμισθωτών καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς να μπορεί να συμψηφιστεί με οφειλόμενα μισθώματα, καθώς και ότι θα επιστραφεί άτοκα στη μισθώτρια μετά τη λύση της μίσθωσης και υπό την προϋπόθεση της εμπρόθεσμης αποχώρησής της και της προσήκουσας απόδοσης του μισθίου και των κλειδιών του, της εμπρόθεσμης εξόφλησης όλων των μισθωμάτων και την εκκαθάριση όλων των τυχόν εκκρεμών λογαριασμών και οικονομικών βαρών των οποίων η μισθώτρια ανέλαβε την εκπλήρωση. Περαιτέρω, με την ίδια σύμβαση, συνομολογήθηκε ότι οποιαδήποτε προσθήκη, τροποποίηση ή μεταρρύθμιση γίνει στο μίσθιο από τη μισθώτρια θα παραμείνει σε όφελος του μισθίου, χωρίς δικαίωμα αφαίρεσης ή αποζημίωσης αυτής (της μισθώτριας), πλην των δυνάμενων να αφαιρεθούν χωρίς ζημία του μισθίου. Την τήρηση των όρων της μισθωτικής σύμβασης εγγυήθηκαν η δεύτερη και ο τρίτος των ανακοπτόντων, ευθυνόμενοι προσωπικώς, εις ολόκληρον και αλληλεγγύως με τη μισθώτρια για την τήρηση όλων των συμβατικών όρων. Η μισθώτρια χρησιμοποίησε το μίσθιο για τη στέγαση της επιχείρησης εστίασης (εστιατορίου) με το διακριτικό τίτλο «……..» αρχικά και «………» στη συνέχεια. Όμως, η λειτουργία της, ιδίως από το θέρος του έτους 2015, κατέστη δυσβάστακτη και οικονομικά ασύμφορη γι’ αυτήν. Για το λόγο αυτό ο ………, πατέρας του τρίτου ανακόπτοντος, επιχειρηματίας και ο ίδιος στον τομέα της εστίασης και κύριος ουσιαστικά και καθ’ ομολογίαν του των υποθέσεων της πρώτης ανακόπτουσας, εξέτασε αρχικά τα ενδεχόμενα είτε της μειώσεως του μισθώματος είτε της μεταβίβασης της επιχείρησης της μισθώτριας σε τρίτους. Το πρώτο ενδεχόμενο απορρίφθηκε από τον μάρτυρα ανταπόδειξης, με τον οποίο έγιναν οι σχετικές συζητήσεις, ενώ το υψηλό ενοίκιο του καταστήματος, στη λήψη του οποίου επέμεινε ο …. ., επιχειρηματίας και αυτός, δραστηριοποιούμενος στον ίδιο τομέα, της εστίασης και έμπειρος στα των εμπορικών μισθώσεων, απέτρεψε και την πώληση του εστιατορίου, τουλάχιστον στους υποψήφιους αγοραστές …….. και …….., με τους οποίους είχε φέρει σε επαφή τους μάρτυρες των διαδίκων ο ενόρκως βεβαιών ……… Μετά την εξέλιξη αυτή αποφασίστηκε η διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης της μισθώτριας και η αποχώρησή της από το μίσθιο. Η απόφαση αυτή ελήφθη κατά τα μέσα του μηνός Ιανουαρίου του έτους 2016, αφού και οι εορταστικές ημέρες που προηγήθηκαν δεν αύξησαν την κίνηση του καταστήματος ούτε την κερδοφορία του. Κατ’ εκείνο το χρονικό σημείο η μισθώτρια όφειλε ήδη τα μισθώματα των μηνών Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2015 και Ιανουαρίου 2016, που είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμα, ανέρχονταν στο συνολικό ποσόν των επτά χιλιάδων οκτακοσίων ογδόντα δύο ευρώ και πενήντα λεπτών (3 μήνες Χ 2.627,50 € = 7.882,50 €), πλέον διακοσίων ευρώ (200 €), που οφείλονταν για την κατανάλωση ύδατος στο μίσθιο και η αποπληρωμή τους δεν διαφαινόταν εφικτή, ενόψει των περιορισμένων εσόδων της επιχείρησής της. Την απόφαση αυτή ο …….. ανακοίνωσε στον αντιπρόσωπο των συνεκμισθωτών ….., ο οποίος δεν έφερε αντίρρηση, αντιλαμβανόμενος την οικονομική δυσχέρεια της μισθώτριας, της οποίας είχε επίγνωση όχι μόνον λόγω της εγγύτητας της κατοικίας του με το μίσθιο κατάστημα, που του επέτρεπε την παρακολούθηση της κίνησης της επιχείρησής της αλλά και εξαιτίας της συμμετοχής του στις διαπραγματεύσεις για την πώλησή της, που είχαν προηγηθεί. Όπως μάλιστα καταθέτει ο ………, του οποίου τα λεγόμενα επιβεβαιώνονται από τη μαρτυρία του . ……, που δεν αμφισβητείται ότι ήταν παρών στις συζητήσεις των μαρτύρων των διαδίκων σχετικά με τις προοπτικές της επιχείρησης της μισθώτριας, που έλαβαν χώρα από το θέρος του έτους 2015 και μετά, ο ………. ενέκρινε, με επιχειρηματικά κριτήρια, τη λύση της μίσθωσης και την αποχώρηση της πρώτης ανακόπτουσας από το μίσθιο, επειδή υπολόγιζε στην σύντομη εξεύρεση νέου μισθωτή, την οποία θεωρούσε εφικτή εξαιτίας της ριζικής ανακαίνισης του καταστήματος, στην οποία είχε προβεί η μισθώτρια κατά το έτος 2012 και από την οποία θα εξασφάλιζε το εισόδημα από την εκμετάλλευση του μίσθιου, το οποίο πλέον δεν μπορούσε να αποκομίσει από την ευρισκόμενη σε δυσχέρεια μισθώτρια. Στην έγκρισή του αναμφίβολα συνέβαλε η προοπτική επίτευξης ικανοποιητικού μισθώματος από το νέο μισθωτή, στη διάθεση του οποίου θα μπορούσε να τεθεί ο εξοπλισμός του καταστήματος (μεταξύ άλλων, ιδίως, της κινητής συρόμενης (αναδιπλούμενης) τζαμαρίας αλουμινίου στην πρόσοψη του μισθίου, της καπνοδόχου [καπνοσυλλέκτη] μετά των συνοδευτικών αυτού – κινητήρα επαρκούς ισχύος και σωληνώσεων κατάλληλων για τον εξαερισμό του καταστήματος -, του συστήματος ήχου και του ξύλινου επίπλου που χρησίμευε ως bar του εστιατορίου), που δεν αμφισβητείται ότι είχε, με όχι αμελητέο κόστος, εγκατασταθεί από τη μισθώτρια και τον οποίο η τελευταία, δια του αληθούς κυρίου των υποθέσεών της …… ., είχε συγκατατεθεί να αφήσει στο μίσθιο επ’ ωφελεία τόσον του νέου μισθωτή, που θα απέφευγε ανάλογες δαπάνες όσον και των εκμισθωτών, που θα διέθεταν προς ενοικίαση ακίνητο που δεν θα απαιτούσε πρόσθετες δαπάνες για να καταστεί κατάστημα κατάλληλο για την ίδια, όπως και πιο πριν, χρήση (εστιατόριο), εφόσον ο νέος μισθωτής ασκούσε και αυτός την ίδια επιχειρηματική δραστηριότητα. Έναντι της παροχής δυνατότητας σύντομης και επωφελούς νέας εκμισθώσεως του ενδίκου καταστήματος ο …….. ζήτησε από το … ….. την απαλλαγή της μισθώτριας εταιρίας από την υποχρέωση καταβολής του χρηματικού ανταλλάγματος για τη χρήση του μισθίου κατά τους τελευταίους τρεις [3] μήνες, για την αποπληρωμή του οποίου η πρώτη ανακόπτουσα δεν είχε δυνατότητα εξαιτίας της κατά τα ανωτέρω έλλειψης ρευστότητάς της. Στη διαπραγμάτευση τέθηκε και το ζήτημα του συμψηφισμού των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων με την καταβληθείσα κατά την έναρξη της μίσθωσης εγγυοδοσία. Υπό τις συνθήκες κάτω από τις οποίες διεξήχθησαν οι διαπραγματεύσεις ήταν εύλογο αλλά και αναμενόμενο να επιτευχθεί οικονομικός συμβιβασμός των αντίθετων συμφερόντων. Πράγματι, στις 2.2.2016 συμφωνήθηκε ατύπως μεταξύ των μαρτύρων των διαδίκων η λύση της ένδικης μίσθωσης σχέσης, υπό τους ακόλουθους ειδικότερους όρους: η μεν μισθώτρια να αποχωρήσει από το μίσθιο εντός του μηνός Φεβρουαρίου του έτους 2016, χωρίς να τεθεί ζήτημα της καταβολής μισθώματος για τον τελευταίο μήνα, οι δε συνεκμισθωτές να δεχθούν συμψηφισμό του μέχρι τότε οφειλόμενου από τη μισθώτρια κατά τα ανωτέρω χρηματικού ποσού των οκτώ χιλιάδων ογδόντα δύο ευρώ και πενήντα λεπτών (7.882,50 € + 200 € = 8.082,50 €) εν μέρει με το ποσό της καταβληθείσας κατά την κατάρτιση της μίσθωσης εγγυοδοσίας, ύψους τεσσάρων χιλιάδων πεντακοσίων ευρώ (4.500 €) και εν μέρει, όσον αφορά το υπόλοιπο ποσόν των τριών χιλιάδων πεντακοσίων ογδόντα δύο ευρώ και πενήντα λεπτών [8.082,50 € – 4.500 € = 582,50 €), με την αξία συγκεκριμένων κινητών πραγμάτων που η μισθώτρια είχε εγκαταστήσει στο μίσθιο, τα οποία συμφωνήθηκε να παραμείνουν σε αυτό επ’ ωφελεία του, μολονότι ήταν εφικτή η απεγκατάσταση και απομάκρυνσή τους, ειδικότερα δε με την αξία ενός [1] ηλεκτρολογικού πίνακα, ύψους δυο χιλιάδων διακοσίων ευρώ (2.200 €) και μιας [1] πλήρους πυροσβεστικής εγκατάστασης, ύψους χιλίων τριακοσίων ευρώ (1.300 €) περίπου, που δεν αμφισβητείται ότι είχαν εγκατασταθεί καινούργια στο μίσθιο κατά το έτος 2012 (βλ. σχετ. και το με αριθμό …../9.10.2012 τιμολόγιο πώλησης – δελτίο αποστολής της εδρεύουσας στην ….. Αττικής ατομικής επιχείρησης εμπορίας πυροσβεστήρων και ειδών πυρασφάλειας του ………… με την επωνυμία «…….»), τα οποία συμφωνήθηκε να παραμείνουν στο μίσθιο και στη διάθεση του νέου μισθωτή προς όφελος (επαύξηση) της εμπορικής αξίας του καταστήματος. Σε εκτέλεση της συμφωνίας αυτής, που καθόρισε το πλαίσιο της συναινετικής διευθέτησης των μεταξύ των μερών υφισταμένων μέχρι τότε εκκρεμοτήτων, η μισθώτρια διέκοψε τη λειτουργία της επιχείρησής της και αποχώρησε από το μίσθιο στις αρχές του μηνός Φεβρουάριου του έτους 2016, παραδίδοντας τα κλειδιά του καταστήματος στο …… στις 10.2.2016, οπότε ολοκληρώθηκε η φόρτωση προς μεταφορά του λοιπού επαγγελματικού εξοπλισμού της. Το γεγονός της διακοπής της λειτουργίας της μισθώτριας κατ’ εκείνο το χρονικό σημείο αποδεικνύεται από την προσκομιδή, αφενός, της τελευταίας ημερήσιας αναφοράς δεδομένων φορολογικής μνήμης «Ζ» από την ταμειακή μηχανή της επιχείρησης της μισθώτριας, από την οποία προκύπτει ότι το κατάστημά της λειτούργησε μέχρι την 7η.2.2016 και, αφετέρου, των δηλώσεών της προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. … Αττικής, από τις οποίες προκύπτει ότι η επιχείρησή της λειτούργησε ελάχιστα το μήνα Φεβρουάριο του έτους 2016 και καθόλου τον επόμενο μήνα (Μάρτιο 2016). Το ίδιο γεγονός (της διακοπής λειτουργίας της επιχείρησης της μισθώτριας) υποδηλώνει ότι δεν υπήρχε έκτοτε ανάγκη παραμονής της στο μίσθιο, αφού αυτή ως μόνη συνέπεια θα είχε την επιβάρυνσή της με την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης στους συνεκμισθωτές για την, έστω και χωρίς χρήση του, κατοχή του καταστήματος. Η απομάκρυνση από το μίσθιο του εξοπλισμού της ολοκληρώθηκε υπό τα όμματα του …….. αλλά και των συνεκμισθωτών, που κατοικούσαν στο ίδιο ακίνητο που στέγαζε και τη μισθώτρια, εν γνώσει και κατόπιν συμφωνίας τους, με αποτέλεσμα να μη δύναται να γίνει λόγος για αυθαίρετη εκ μέρους της εγκατάλειψη του μισθίου, όπως οι αντίδικοί της αβασίμως επικαλούνται. Το συμπέρασμα αυτό επιβεβαιώνεται και από την από 25.7.2016 εξώδικη απάντηση – διαμαρτυρία – όχληση – δήλωση με επιφύλαξη δικαιωμάτων των ανακοπτόντων που απευθύνθηκε προς τους συνεκμισθωτές, στους οποίους και επιδόθηκε στις 27.7.2016 (βλ. την υπ’ αριθμ. ……/2016 επιδοτήρια έκθεση του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών με έδρα στο Πρωτοδικείο Αθηνών ……..), για την αντίκρουση της από 28.6.2016 εξώδικης δήλωσης και διαμαρτυρίας τους, στην οποία (εξώδικη απάντηση) γινόταν αναφορά στη συναινετική λύση της μίσθωσης και στην από 2.2.2016 συμφωνία συμψηφισμού, με τους προαναφερθέντες όρους τους οποίους οι καθ’ ων η ανακοπή δεν αμφισβήτησαν εξωδίκως. Από όσα προαναφέρθηκαν συνάγεται η ανυπαρξία υποχρέωσης της μισθώτριας για την καταβολή των μισθωμάτων για την πληρωμή των οποίων εκδόθηκε η προσβληθείσα με την ένδικη ανακοπή διαταγή. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που κατέληξε στο ίδιο συμπέρασμα και ακύρωσε την υπ’ αριθμ. …./2022 διαταγή πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς ορθώς τις αποδείξεις εκτίμησε και το νόμο εφάρμοσε, απορριπτομένων των όσων αντίθετων οι εκκαλούντες υποστηρίζουν με τους δεύτερο και τρίτο, καθ’ άπαντα τα σκέλη του, λόγους της ένδικης έφεσής τους ως αβάσιμων.
VI. Μετά ταύτα και επειδή άλλος λόγος δεν προβάλλεται προς έρευνα, πρέπει, να απορριφθεί στο σύνολό της η ένδικη έφεση, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 § 3 ΚΠολΔ) και να επιβληθούν σε βάρος των εκκαλούντων, λόγω της ήττας τους, τα δικαστικά έξοδα των εφεσιβλήτων του παρόντος δικαιοδοτικού βαθμού, για την επιδίκαση των οποίων έχει υποβληθεί αίτημα (άρθρα 106, 176, 183 και 191 § 2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζοντας κατ’ αντιμωλία των διαδίκων
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει κατ’ ουσίαν την έφεση
Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος παραβόλου στο δημόσιο ταμείο
Επιβάλλει σε βάρος των εκκαλούντων τα δικαστικά έξοδα των εφεσίβλητων του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία καθορίζει στο χρηματικό ποσό των εξακοσίων ευρώ (600 €).
Κρίθηκε, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Ιανουαρίου 2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων τους δικηγόρων.
Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου